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老年人投資旅游地產值不值?

2016年7月26日 來源:中國新聞網      作者:張品秋,傅洋

產權銷售、委托經營、分時度假、眾籌養老。開發商賣掉別墅之后,無論后續出租經營得如何都已是穩賺不賠。但業主每年固定天數的分時度假權和委托經營收益能否得到保障,卻完全由開發商說了算。
老年人投資旅游地產值不值?

 產權銷售、委托經營、分時度假、眾籌養老。隨著異地養老風氣日盛和大城市霧霾問題日益嚴重,最近幾年,旅游地產項目備受老年人關注,而這些項目的銷售方式也花樣百出。開發商賣掉別墅之后,無論后續出租經營得如何都已是穩賺不賠。但業主每年固定天數的分時度假權和委托經營收益能否得到保障,卻完全由開發商說了算。尤其對于想盡早過上“采菊東籬下,悠然見南山”生活的退休一族來說,購房后還要經過漫長的8至12年等待才能隨心所欲居住。這筆賬究竟是否合算,每個老年人都需要仔細考量。

  高收益并不容易實現

  既能投資升值,又能消費享受,還有相當大的自主選擇權,這看上去簡直是無比完美的投資項目。孔先生被銷售經理說得有些動心,差點兒現場簽約掏定金。然而花好幾百萬買房畢竟不是小事,他還是抑制住了沖動,決定回家和老伴、兒子商量商量再說。老伴在投資理財方面比較保守,聽聞如此復雜的購房模式,她憑直覺覺得有些風險,但又說不出風險到底在哪里。孔先生的兒子恰好這段時間出差,孔先生就沒打擾他。事情暫時擱置了兩周。

  7月初的一天,孔先生想問銷售經理一些細節問題。然而當他打電話過去,卻被告知這個項目的第一期已經售罄,現在只能等第二期開盤,不過第二期的價格肯定要比第一期高不少。孔先生連連后悔自己在機會面前沒把握住:“看來真是好項目,人家沒忽悠咱們。不然怎么這么快就搶光了呢!還是我那同學某某某有經驗,當機立斷,撈到寶了。”

  一星期之后,孔先生對兒子述說了這件事。小孔上網搜索一番后安慰老爸:咱們沒買度假村不一定錯,這種“產權銷售 委托經營”的模式與分時度假消費有幾分相似,但實際上不太適合老年人。

  小孔根據網上查到的資料為老爸算了一筆賬:若孔先生按全款的9.2折327萬買下那套面積172平方米的別墅,開發商按照承諾每年返還8%,那么開發商每年需要付給孔先生26萬。從地理位置看,這個項目的旁邊就是麗江最知名的奢華度假村之一悅榕莊;從樣板間風格、項目規模、度假村設施等方面看,該項目也與悅榕莊非常相似。目前悅榕莊度假村里一套150平方米的花園別墅,在攜程、藝龍等網站上預訂的價格是一宿2000元左右。假設孔先生所購別墅被開發商出租經營后也是一宿2000元,那么一年的出租天數至少要達到131天,也就是入住率保證在35.9%,才能創造26萬的收入。而開發商自己還要留下一部分利潤,新度假村的經營、宣傳也是有成本的,那么入住率必須要達到40%以上開發商才有利可圖。根據中國度假發展專業委員會的報告,2014年全國星級酒店的出租率只有53.1%,度假酒店的出租率則遠低于這個數。要想在現有高端度假村旁邊再建一座類似模式的度假村,并保證40%以上的入住率,這對任何一個酒店經營者來說都是個挑戰。另一方面,即便日后房產升值,這筆300多萬的資金被占壓12年,對于已經60多歲的孔先生來講也是不合適的,老年人還是消費第一,投資第二。聽兒子這么一分析,孔先生不再后悔,反而慶幸自己沒有一時沖動做出錯誤決策。

  10萬塊錢就能在麗江買別墅?

  今年6月下旬,年過花甲的孔先生(化名)在一次老同學聚會中聽說了一個旅游地產投資項目。孔先生有好幾位鄰居在山東、海南買了海景房,看著人家夏天去山東,冬天去海南,孔先生和老伴也曾商量過,要不要把二環路邊上的房子出租,再加上點積蓄,老兩口去個山清水秀的地方買套房子養老。為進一步了解情況,他跟老同學一起來到開發商旗下某投資公司位于東四的辦公室,參加了項目投資說明會。

  該項目位于麗江古城邊,是一座頗具規模的豪華度假村。度假村依山傍湖,里面不僅有獨棟別墅、聯排別墅,還包括五星級酒店、電影院、藝術館、風情商業街等等,總占地面積超過30萬平方米,容積率0.7,綠化率40%。“獨棟大平層,超大獨立浴室,超大落地窗,超大庭院和室內溫泉泡池,私享SPA體驗。”望著售樓宣傳冊上那美輪美奐的樣板間照片和誘人的文字描述,孔先生的眼睛開始發亮。

  據銷售經理介紹,度假村的地理位置極好,直面玉龍雪山,風景盡收眼底。開發商與國際一流酒店集團合作,度假村內的設施能讓顧客享受到國家元首級的奢華體驗。別墅有多種戶型供選擇,最小的一套172平方米,售價356萬,最大的268平方米,售價600萬。若一次性付全款,總價可打9.2折,若使用按揭付款,總價可打9.6折,首付最低50%。房子的定金5萬元,開發商將組織繳納定金的購房人去項目現場親自查看。

  但是,別墅建好后并不立即交付購房人,而是由開發商繼續經營12年,每年付給購房人總房款8%的委托經營收益,購房人可在別墅中居住28天或者在開發商旗下其他項目同等面積的別墅中住28天。開發商提前支付前兩年的經營收益,這部分錢抵扣到房款中。等到第12年時,購房人當初房款的90%都已經收回來了,在剩下的38年產權中,購房人可以自行支配這套房子,也可委托開發商繼續經營。銷售經理怕孔先生沒聽明白,一邊敲著計算器,一邊在孔先生耳邊反復強調:這相當于只花10萬多塊錢,您就得一套大別墅;如果您在麗江住膩了,集團在九寨溝、黃山的度假項目也正在興建,到時全國各地的風景區您隨便住;如果您不想住,房價漲起來后您把房子賣掉,凈賺好幾百萬!

  等住上房子也快80歲了

  在北京房山與河北交界的一處旅游風景區天鵝湖,背山面水是一片片歐式小鎮。記者上周在這里看到,無論是公寓還是別墅,都主打分時度假概念,而許多老年人和準備為養老規劃的中年人成為了看房的絕對主力。

  “養老第一就是環境好啊!說實話,年輕人住這里還是不方便的。”在看房大廳里,等候看房的人中多數看起來已經上了點歲數。一對年輕的看房夫婦告訴記者,也是給家里的老人看一個養老的地方,這里環境雖然好,但年輕人每天上班不方便,孩子也沒法上學,房子只能是養老和度假用。

  記者跟著銷售人員來到一片洋房板樓養老公寓,這里是這片56平方公里的小鎮上觀景位置最好的一片樓。在90平方米的公寓房一面落地窗前,天鵝湖風光一覽無余,遠處則是青山白云。而樓下花園綠道邊,不時有牽著小狗的老人悠閑地散步。這里空氣質量常年優良,距離十渡只有10分鐘車程,周圍有云居寺、野三坡、清西陵等景區,到北京城區需要開車兩個小時。

  “老人怕花錢,這房子采取分時度假的方式,等于白送。”銷售人員告訴記者,這里的房子相當于“眾籌養老”。首付款就等于總房款,余下的房款可以由開發商的管理團隊代租出去,以租金抵尾款,大約8至10年可以還清。這期間,房子的產權還歸屬于購房者,只是管理權屬于售房者。每年,購房人可以在這里享受15天免費居住。

  以一套100萬的洋房兩居室為例,如果是2016年7月1日簽約,則運營租約結束的日期為2027年。按照總款9.7折優惠首付3成算,購房者只需要一次性付清16萬即可。余下房款貸款10年本息約為82萬。第二年開始,購房人可以獲得開發商首次返款,每年約返款5.18萬,這筆錢可以用于尾款支付。這期間,除了每年15天假期,其余時間房間的運營都需要交給開發商。

  僅僅首付16萬,多年后得一套風景區內養老房子,開發商難道不會虧?“我們算過,這里的公寓做短租房,平均租金是500元/天,按照一年200天可出租算,一年租金收入就有10萬了,遠遠超過給購房者的返款,所以開發商也不虧。”銷售人員說,僅僅是推遲入住時間,可以換得一套度假公寓或者別墅,這其實對購房者來說也是劃算的。

  天鵝灣分時度假的模式在北京西南部的風景區并非獨有,就在離其十幾公里的地方,碧桂園九龍灣也在以這種管理模式賣房子。九龍灣小區內有拒馬河穿境而過,風景優美。銷售人員說,不少購買者都是有養老需求的北京市民,這里在入住前,也可以由開發商代租代管。

  “說實話,我覺得不適合歲數太大的老人。”北京市民李大爺在看過兩個項目后這樣告訴記者,他今年已經68歲,如果按照分時模式住上這套房子時已經快80歲了。而且,這些分時地產雖然風景和空氣都好,但離醫院太遠,子女看望也不太方便。不過,李大爺覺得50歲左右的人群倒是可以考慮,退休的時候正好入住,而且那時候身體也還好,不用常年跑醫院。另外,對于尾款返錢的方式,李大爺也表示出了部分擔心:“現房還好,要是期房,真怕就爛尾了,那我們的首付款也泡湯了,老人可禁不起折騰。”

  本報記者 張品秋 J229

  本報記者 傅洋 J004


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