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七成房企5折甩賣高檔酒店 但難有接盤

2015年5月9日 來源:金證券      作者:金證券

繼高端白酒、餐飲等被拉下神壇后,高檔酒店也挺不住了。在酒店產權網上,截至2014年年底,平臺上總計有186家酒店掛牌出售。
七成房企5折甩賣高檔酒店 但難有接盤

繼高端白酒、餐飲等被拉下神壇后,高檔酒店也挺不住了。


  《金證券》記者了解到,中國酒店產權資訊第一平臺“酒店產權網”上線以來8個月有余,網站受托酒店資產從400億飆升至2000億,大多為高星級酒店,出售方七成來自房地產公司,其中不乏知名全國性地產商。更有消息稱,滬上的高端酒店幾乎接近“全城出售”。事情真相究竟如何?


  高檔酒店5折甩賣


  在酒店產權網上,《金證券》記者統計發現,截至2014年年底,平臺上總計有186家酒店掛牌出售。分地域看,北京(樓盤)達到36家,其中31家是三星級及以上酒店;排在第二的上海(樓盤)達28家,其中三星及以上酒店有23家;緊隨其后的浙江有22家,其中三星及以上酒店占90.90%;川渝地區18家,其中三星及以上酒店有16家;而酒店業向來發達的廣東排名第五,共15家,其中三星及以上酒店有12家;江蘇的出售量有7家,全部是三星及以上酒店。


  據酒店產權網方面透露,目前掛在他們網上等待出售的高星級酒店只是“一部分”,還有很多并沒有掛在網上,因為有些酒店還在營業中,有的業主方要求保密,還有的酒店在其他資產出售平臺上轉讓。相關負責人表示,出售方七成來自房地產公司,不少還是知名全國性地產商,“不方便透露賣家具體信息,我們有保密協議,畢竟圈子就這么大。”


  從價格來看,《金證券》記者統計行業報告以及網站平臺數據發現,北京高星級酒店出售均價為97741.94萬元/家,經濟型及精品型酒店每家均價在30400萬元/家,上海高星級酒店出售均價為81156.25萬元/家,經濟型及精品型酒店為50250萬元/家。


  一線城市的核心區酒店出售單位價格通常在30000-50000元/平方米左右,其中30000元/平方米左右較為普遍,二線城市10000-20000元/平方米左右較為普遍。


  盡管單價并不昂貴,但酒店產權網方面對《金證券》記者透露,高星級酒店的出售成功比例非常低。酒店產權網從去年3月開始運營至今,掛牌酒店在一線城市的物業成交率不足1%。


  “即便出售成功,部分酒店的成交價格已經跌到5折。”酒店產權網負責人告訴《金證券》記者,像無錫(樓盤)某知名高端酒店,掛牌價格為18億元人民幣,最終成交價僅為8.6億元,低于5折。再比如,上海洲際旗下某高端酒店掛牌價格為12億元,一度傳言以6.5億元成交,但在實際操作過程中因為業主糾紛而擱淺。


  開元旅業董事長陳妙林曾在接受媒體采訪時公開表示,“開元集團在2015年將不再新建五星級酒店,當下建五星級酒店不如購買五星級酒店資產,5折價就可以買到。”


  一邊過剩一邊興建


  高檔酒店為什么紛紛出手,尋找買主?


  中投顧問酒店餐飲行業研究員嚴明航對《金證券》記者分析說,一線城市和次一線城市的酒店市場供求矛盾較為嚴重,這些城市的酒店數量、尤其是高星級酒店較多,受到經濟增速下滑,以及“三公消費”等因素的影響,市場對它們的需求量驟減。部分產權提前變現,可以避免市場波動的影響。


  酒店產權網負責人承認,2013年以后,高星級酒店普遍經營艱難,導致很多酒店無法自給自足。再者,“酒店的盈利并不一定來自經營本身,而在于未來資產升值的收益。”目前市場中高端酒店嚴重飽和,對未來酒店資產前景看空者不少,出售成了收回投資的最好方法。


  上市公司方面,ST新都擬將借殼給華圖教育,主營業務由酒店服務轉向教育培訓,公司人員不愿解釋原因。而華天酒店(000428,股吧)、首旅酒店(600258,股吧)方面,亦諱莫如深。


  城里的人想出去,城外的卻急著進來。據酒店分享平臺“美棧旅行”4月份發布的信息顯示,未來幾年上海將有22家高端酒店相繼開業,“各家酒店都使出渾身解數來爭奇斗艷,一場激烈的大戰不可避免。”而據媒體報道,據不完全統計,未來五年內,杭州(樓盤)將有近10家高端酒店相繼開業。


  酒店產權網負責人對《金證券》記者坦言,這和一些地方政府的政策密不可分。比如某些城市在出售土地時會有明確要求,必須配套高星級酒店項目。


  高端酒店興建熱不減的背后,還有房企的“變相求生”。據了解,目前很多房地產項目的貸款比例多在30%左右,有些地區已禁止向房企放貸。而酒店作為抵押貸款的抵押物,基本上可獲得40%左右的抵押貸款,高端酒店估價會更高些。如此一來,高端酒店成了房企解決融資的重要籌碼。


  資本試水租賃吃香


  事實上,現階段興建高端酒店,往往成了“燙手山芋”。長沙(樓盤)曾經有計劃在2012年之后的5年,進駐近20家高星級酒店,但由于利空政策與經濟形勢的影響,項目停滯在引進階段。


  著名旅游經濟和管理專家魏小安曾發布過一個有關五星級酒店與城市容量的運算理論,即建立一個五星級酒店要有1400個中小企業為依托。而在業內人士看來,目前長沙處于營業狀態的五星標準酒店在25家左右,如果五年內五星酒店數量增加近一倍,就要求依托70000家中小企業。根據長沙市工信委的數據,目前長沙的中小型企業大約僅有30000家左右,5年之內這一數字不可能翻倍,因此高星級酒店引進計劃只能擱置。


  采訪中《金證券》記者了解到,目前酒店資產“抄底者”中,酒店集團占40%,金融機構占20%,傳統行業及其他占到40%。“目前傳統企業生產低迷、轉型艱難,持有相對保值的資產不失為一個辦法。”酒店產權網負責人認為。


  從目前看,經濟型酒店、精品酒店的投資回報率相對較高,在20%左右;而高星級酒店的投資回報率較低,收益相對較好的,也僅在5%-10%左右。酒店產權網負責人對《金證券》記者表示,通常來說這部分高星級酒店品牌影響力大,地段好。另一個重要原因是拿地比較早,土地折舊費非常低,事實上大多數接盤者的收益達不到這個水平。


  有意思的是,盡管許多欲出售的酒店資產成交冷清,但租賃業務卻異常火爆。“ 主要集中在一萬平方米以下、適合做經濟型酒店、中檔特色酒店的資產,租賃成功的比例相對較高,幾乎沒有滯留的。”該負責人這樣形容。他解釋,租賃一般不需要付利息,不需要折舊土地和建筑,不需要過多裝修,這樣的輕資產杠桿運作方式,是未來很多酒店集團的戰略發展方向。


  嚴明航認為,這是投資人在“試水”。酒店產權出售的價格較高,而且市場存在一定風險,多數投資者欲先進行租賃,待市場走勢明確之后再決定是否進行購買。


關鍵字:市場

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