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新經濟形勢下產權酒店的投資價值 ——產權酒店開發方向

2014年12月10日 來源:#      作者:#

投資產權酒店看似并不比“租住”酒店劃算,放映的是目前大部分地區房價虛高、房地產市場租售比不平衡的現象,只要產權酒店回到真正解決小業主消費需求的層面上來,產權酒店的開發和投資還是大有可為的。
新經濟形勢下產權酒店的投資價值 ——產權酒店開發方向

產權酒店模式通常是指,開發商將酒店分割成若干獨立產權(通常以開間為單位,并擁有產權證)分別出售給投資者(小業主),投資者將所持物業委托酒店管理公司統一經營管理、以獲取物業投資回報的酒店開發模式。

產權酒店開發模式于上世紀九十年代前后進入中國,海南是最早大規模發展產權酒店的地區,曾經紅火一時,當時因市場不成熟,產權酒店負面新聞不斷,國家對這一開發模式也進行打壓,產權酒店一度陷入信任危機。

而最近幾年,隨著經濟和旅游的發展,尤其伴隨房地產的瘋狂發展,產權酒店又風起云涌,出現了成百上千個“租賃酒店”、“公寓式酒店”、“酒店公寓”、“私人酒店”和“私產酒店”等產權酒店性質的項目,盡管各個項目良莠不齊,大部分項目的運營結果也還不得而知,但產權酒店市場最起碼贏得了表面上的繁榮。

理論上說,投資產權酒店主要是通過酒店經營利潤取得投資回報,但縱觀產權酒店在中國的發展,不難看出,運營中的產權酒店絕大部分很難取得直接的、合理的、與投資額相對應的投資回報,支持產權酒店發展的根本原因是對資產保值增值的追求,開發商許諾高額的投資回報,以及小業主對房價升值的預期是推動產權酒店投資的根本動力。

而近兩年中國經濟增長出現下滑,房地產市場已然生變,市場對房價上升的預期也悄然逆轉,倚靠資產的保值增值來吸引顧客的開發招數,恐怕會越來越失去吸引力,產權酒店開發和投資應回歸到其本身的存在價值上來,放眼未來產權酒店的發展,最少有幾個方面空間:

首先,是酒店的商務需求,即商務中心區的產權酒店,這是最容易忽視的產權酒店存在模式,同時也是最容易受到政策限制的產權酒店類型,但也是最有存在價值的產權酒店模式,在城市商務中心區,有不少公司或個人,有大量的酒店消費需求,年需求幾十間乃至幾百間客房的公司或個人不在少數,這些公司和個人如果投資產權酒店客房,一次性投資,常年收益,投資效益不言而喻。

比如一線城市五星級酒店建造成本大約需要70萬元(不含地價),單間客房年收益約20萬,不考慮土地價格(土地通常是不斷升值的)的情況下,四年左右即可收回投資,利潤空間很大,足夠讓投資商和小業主分享。

其次,旅游度假需求,旅游度假型產權酒店是近年來產權酒店擴展的主要方向,海南、西雙版納等熱帶區域,以及其他中國濱海區域、溫泉度假地,是近年產權酒店發展的集中區域,由于中國的休假制度及中國人本身的旅游度假需求特點,使得這些產權酒店在滿足小業主自身的旅游度假需求方面不近人意,好在這兩年出現了一些好的變化,一是中國的休假制度正在改革,國人有望更靈活地安排自己的休假時間;另一方面是易度網等酒店客房網上交易平臺的產生,這些新變化將有力地促進產權酒店的發展。

三是,養老需求,這里不是指養老公寓,我們是指開發針對老年人的酒店產品,中國老年人比例不斷擴大,老年人的養生療養、休閑度假需求不斷擴大,而且是相對穩定的需求,應是產權酒店的發展理想方向。

目前投資產權酒店看似并不比“租住”酒店劃算,放映的是目前大部分地區房價虛高、房地產市場租售比不平衡的現象,只要產權酒店回到真正解決小業主消費需求的層面上來,產權酒店的開發和投資還是大有可為的。



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